經(jīng)過前期的公開征求意見，在吸納社會公眾意見的基礎(chǔ)上進行完善后，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同市發(fā)展改革委、市教委、市公安局等多部門聯(lián)合起草的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》(以下簡稱《通知》)今天正式發(fā)布，將于2017年10月31日起實施。

　　來北京最大的愿望是掙錢漲姿勢

　　等跟北京有了感情開始琢磨如何在北京生活

　　但北京人實在是太多了

　　交通基本靠地鐵

　　每天就像災(zāi)民逃荒一樣

　　然而最重要的是租房問題

　　隨后就是子女上學(xué)問題

　　問題疊著問題

　　……

　　就在剛剛，出了一則好消息!

　　北京住房租賃新政發(fā)布!

　　大家關(guān)心的問題有著落了!

　　《通知》從強化住房租賃管理服務(wù)、增加租賃住房供應(yīng)，建立住房租賃監(jiān)管平臺、提供便捷公共服務(wù)，明確住房租賃行為規(guī)范、維護當(dāng)事人合法權(quán)益，加強市場主體監(jiān)管、提升住房租賃服務(wù)水平等四個方面提出加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的具體措施和要求。

　　政策解讀

　　子女入學(xué)：“承租人賦權(quán)”邁出重要一步搜索

　　從征集到的意見建議看，公眾關(guān)注度最高的是義務(wù)教育問題。部分公眾認(rèn)為《通知》中關(guān)于北京市戶籍無房承租家庭適齡子女接受義務(wù)教育的規(guī)定較嚴(yán)，建議進一步放開，并建議明確具體流程、要求。

　　依據(jù)《通知》，本市戶籍無房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育。

　　《通知》在我市現(xiàn)有義務(wù)教育政策要求的本市戶籍家庭適齡子女須在戶口所在地接受義務(wù)教育基礎(chǔ)上，規(guī)定本市戶籍無房家庭適齡子女按照相關(guān)規(guī)定可以在租房所在區(qū)接受義務(wù)教育，在“為本市戶籍無房家庭承租人賦權(quán)”方面邁進了一步。我市相關(guān)部門將結(jié)合實際情況，不斷加大教育資源配置，積極穩(wěn)妥地推進教育制度改革，進一步滿足適齡兒童接受義務(wù)教育的需求。關(guān)于承租人適齡子女接受義務(wù)教育的具體實施細(xì)則，將由各區(qū)人民政府結(jié)合本區(qū)實際情況予以制定。

　　戶口登記和遷移：戶籍管理部門將出實施細(xì)則

　　除了子女入學(xué)，公眾關(guān)注較多還有戶口問題。部分公眾對于公租房承租人退租后戶口遷出問題表示疑慮，要求明確公租房、直管公房戶口登記、遷移具體流程。

　　在我市現(xiàn)有戶籍管理制度基礎(chǔ)上，《通知》規(guī)定“承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續(xù)”，從而解決本市戶籍公租房和直管公房承租人戶口登記和遷移問題。承租人戶口登記、遷移及遷出等具體實施細(xì)則將由我市戶籍管理部門結(jié)合實際情況制定。

　　對于辦理戶口登記和遷移，《通知》僅對本市戶籍的承租人承租公共租賃住房和直管公房的情況進行了規(guī)定。承租人為非本市戶籍的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理居住登記卡或申領(lǐng)居住證。

　　租賃監(jiān)管平臺：正在抓緊籌備

　　在公眾的意見建議中，有部分公眾建議盡快推行使用住房租賃監(jiān)管平臺。按照《通知》要求，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委已經(jīng)同步抓緊開展住房租賃監(jiān)管平臺建設(shè)、住房租賃合同示范文本制定等實施準(zhǔn)備工作。通過住房租賃監(jiān)管平臺為市場主體提供便捷、高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，實施守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒。

　　住房租賃監(jiān)管平臺通過接口方式，對各類市場主體運行的網(wǎng)絡(luò)交易平臺進行管理。如果有市民想把房子對外出租，就可以到網(wǎng)絡(luò)交易平臺上發(fā)布信息，網(wǎng)絡(luò)交易平臺還可以向老百姓(48.71 +2.22%,診股)(48.710， 1.06， 2.22%)提供網(wǎng)上簽約、登記備案申請、交易資金監(jiān)管、信用信息查詢等服務(wù);市民也可以像淘寶用戶一樣，給相關(guān)企業(yè)好評、差評，作信用評價。網(wǎng)絡(luò)交易平臺、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、住房租賃企業(yè)等應(yīng)當(dāng)對獲取的租賃當(dāng)事人相關(guān)信息負(fù)有保密責(zé)任，不得違反法律法規(guī)要求和約定使用相關(guān)信息。

　　與此同時，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委也會會同相關(guān)部門加強對網(wǎng)絡(luò)交易平臺的動態(tài)核查，發(fā)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)交易平臺不符合相關(guān)條件、在住房租賃服務(wù)過程中存在違法違規(guī)行為的，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委可按規(guī)定終止其與住房租賃監(jiān)管平臺的系統(tǒng)鏈接;涉嫌犯罪的，移交公安部門依法追究刑事責(zé)任。

　　明確規(guī)范： 維護當(dāng)事人合法權(quán)益

　　《通知》明確規(guī)定了對外出租房源的條件，保障承租人權(quán)益。除了結(jié)構(gòu)、消防等方面的安全要求外，出租住房還要滿足基本使用功能：以原規(guī)劃設(shè)計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租;廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等不宜居住的空間不得出租用于居住;人均居住面積不得低于本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

　　《通知》明確，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)出租住房所在區(qū)域市場租金水平合理約定租金，合同期內(nèi)房東不得單方面提高租金。如果房東收取押金的，應(yīng)當(dāng)在合同中約定押金的數(shù)額、管理或托管方式和退還時間等。除合同另有約定外，自合同終止日起3個工作日內(nèi)，房東應(yīng)將押金退還租戶。

　　依據(jù)《通知》，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立住房租金發(fā)布制度，及時發(fā)布住房租賃市場實際成交租金水平等信息。

　　住建部門未來將發(fā)布的這個租金“參考價”并不是強制要求房東和租戶照此出租，而是起到參考作用。房東和租戶可以根據(jù)這個價格水平，約定具體的租金情況。

　　在租期方面，《通知》指出，鼓勵當(dāng)事人簽訂長期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關(guān)政策支持;而住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限也強制要求不得低于3年。

　　同時，《通知》明確規(guī)定，房東在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅(qū)逐租戶，未經(jīng)租戶同意不得擅自進入出租住房。 如果房東在租賃期間出售出租住房的，應(yīng)當(dāng)提前3個月通知租戶，并不得影響租戶正常使用，租戶在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。如果租賃期屆滿，房東不再繼續(xù)出租住房的，應(yīng)當(dāng)提前1個月以上通知租戶;繼續(xù)出租的，同等條件下原租戶享有優(yōu)先承租權(quán)，但如果原租戶存在重大違約行為的除外。

　　《通知》專門對“轉(zhuǎn)租”有了限制。即：承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、合租，合同明確約定可以轉(zhuǎn)租、合租的除外;承租人根據(jù)合同約定轉(zhuǎn)租、合租的，應(yīng)當(dāng)按本辦法規(guī)定辦理住房租賃登記備案;次承租人不得再次轉(zhuǎn)租。

　　加強監(jiān)管：提升住房租賃服務(wù)水平

　　對于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為，《通知》明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)實名服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為當(dāng)事人提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)核對當(dāng)事人身份證件、出租住房的權(quán)屬證明，實地查看住房并編制房屋狀況說明書，告知當(dāng)事人有關(guān)事項，簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得為不符合出租條件的住房提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù);房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)協(xié)助住房租賃當(dāng)事人辦理住房租賃登記備案。

　　《通知》要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)提供的住房租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等合理收取費用。收費前，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人出具收費清單，列明收費事項、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費金額以及其他與收費有關(guān)的事項，收費清單由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)違反本款規(guī)定的，由價格主管部門依法處罰。

　　此外，《通知》強調(diào)要多渠道增加租賃住房的供應(yīng)，各區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)各區(qū)實際加強租賃住房用地保障，通過在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集體建設(shè)用地上按規(guī)劃建設(shè)租賃住房等方式加大租賃住房供應(yīng)。

　　根據(jù)《通知》，新建租賃住房應(yīng)當(dāng)配置教育設(shè)施，居住人口達(dá)到一定規(guī)模、15分鐘步行范圍內(nèi)無醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃予以設(shè)置。新建租賃住房將優(yōu)先面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)、周邊就業(yè)人員出租，促進職住平衡。

　　同樣，未來運營這些租賃房的將是更加專業(yè)的機構(gòu)。本市鼓勵發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長期經(jīng)營，滿足多層次住房租賃需求。

　　在金融支持方面，本市也將鼓勵開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機構(gòu)在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對租賃住房項目的信貸支持力度，通過合理測算未來租賃收入現(xiàn)金流，向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營特點的長期貸款和金融解決方案。

　　未來，本市也將繼續(xù)推進公共租賃住房開發(fā)貸款試點工作，適度增加試點參與銀行數(shù)量。研究制定鼓勵房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調(diào)與指導(dǎo)金融機構(gòu)積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。

　　《通知》明確，在本市國有土地上依法建設(shè)的住房，以及在集體建設(shè)用地上符合城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)的租賃住房的租賃，按照本通知執(zhí)行。

　　專家觀點

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長顧云昌表示，北京的這個政策出臺以后，明確了一些權(quán)益的對等，這對人才流動、城鎮(zhèn)化等，都是有利的。但遠(yuǎn)期是否會影響租房價格，還需要看出租房的數(shù)量和需要租房人的比重，如果租售同權(quán)了，很多人去租房了，租房越來越多，出租的房子不夠，肯定租金漲價。如果大家對租房不感興趣，或者出租的房子足夠多，租金就能夠保持穩(wěn)定。

　　北京市房協(xié)秘書長陳志表示，此次北京市出臺加快住房租賃發(fā)展的新政，目的就是貫徹和落實中央和國家的相關(guān)要求，建立購租并舉的住房制度，規(guī)范住房租賃行為，保護租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。發(fā)展和規(guī)范住房租賃，是建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機制之一，無論是從近期推出的共有產(chǎn)權(quán)住房，還是此次住房租賃新政，都是北京逐步建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機制的具體舉措。這也是“3·17”以來調(diào)控政策的延續(xù)和深化。北京市的這個政策很具體，對建設(shè)、金融支持、市場培育、出租人承租人權(quán)利義務(wù)的規(guī)定都做了相應(yīng)的規(guī)定。政策具體執(zhí)行的可操作性很強。這個政策強調(diào)的是給承租人真正的賦權(quán)。

　　首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池表示，此次北京的新政，更多地突出了政府對租賃市場和租賃雙方的服務(wù)意識。對于租賃的賦權(quán)也下了很大力度，在戶籍、教育等方面賦予了承租家庭一些切切實實的權(quán)益，在逐步實現(xiàn)“購租并舉”上邁出了一大步。此舉對促進職住平衡、緩解北京“大城市病”將起到明顯效果。新政策實施后，將對抑制投機、平抑房價起到一定作用，引導(dǎo)居民形成先租后買的梯次消費模式，逐漸實現(xiàn)北京房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，新政從租賃交易、租賃權(quán)益等方面作出了規(guī)范，對于市場來說，幫助租戶提高權(quán)益，穩(wěn)定租賃關(guān)系有一定積極影響。首先，新政對無房北京戶籍明顯利好，租賃公租房可以落戶，同時可以在租房區(qū)域符合條件的情況下享受義務(wù)教育。其次，新政對于保護租賃當(dāng)事人合法權(quán)益上作出了多項細(xì)致的規(guī)定，有利于幫助租戶提高權(quán)益。第三，對租賃關(guān)系中的房源情況、轉(zhuǎn)租等都有了規(guī)范，特別是要求按照原規(guī)劃出租，明確了不得改變房屋結(jié)構(gòu)，對于群租房有了約束。另外也明確了不得隨便轉(zhuǎn)租，有利于避免二房東的泛濫。

　　北京工業(yè)大學(xué)社會學(xué)系教授李君甫表示，北京等一線城市的常住人口租購比例約為4-6，這意味著40%的居民靠租房生活，接近發(fā)達(dá)國家標(biāo)準(zhǔn)。所以，租賃市場是所有中國城市住房市場不可缺少的重要組成部分。從政府角度而言，租賃市場的發(fā)展有利于購租并舉住房制度的建立，讓住房回歸居住功能，有利于平抑房價，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。