經(jīng)過前期的公開征求意見，在吸納社會(huì)公眾意見的基礎(chǔ)上進(jìn)行完善后，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市發(fā)展改革委、市教委、市公安局等多部門聯(lián)合起草的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)今天正式發(fā)布，將于2017年10月31日起實(shí)施。

　　來北京最大的愿望是掙錢漲姿勢(shì)

　　等跟北京有了感情開始琢磨如何在北京生活

　　但北京人實(shí)在是太多了

　　交通基本靠地鐵

　　每天就像災(zāi)民逃荒一樣

　　然而最重要的是租房問題

　　隨后就是子女上學(xué)問題

　　問題疊著問題

　　……

　　就在剛剛，出了一則好消息!

　　北京住房租賃新政發(fā)布!

　　大家關(guān)心的問題有著落了!

　　《通知》從強(qiáng)化住房租賃管理服務(wù)、增加租賃住房供應(yīng)，建立住房租賃監(jiān)管平臺(tái)、提供便捷公共服務(wù)，明確住房租賃行為規(guī)范、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，加強(qiáng)市場(chǎng)主體監(jiān)管、提升住房租賃服務(wù)水平等四個(gè)方面提出加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的具體措施和要求。

　　政策解讀

　　子女入學(xué)：“承租人賦權(quán)”邁出重要一步搜索

　　從征集到的意見建議看，公眾關(guān)注度最高的是義務(wù)教育問題。部分公眾認(rèn)為《通知》中關(guān)于北京市戶籍無房承租家庭適齡子女接受義務(wù)教育的規(guī)定較嚴(yán)，建議進(jìn)一步放開，并建議明確具體流程、要求。

　　依據(jù)《通知》，本市戶籍無房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育。

　　《通知》在我市現(xiàn)有義務(wù)教育政策要求的本市戶籍家庭適齡子女須在戶口所在地接受義務(wù)教育基礎(chǔ)上，規(guī)定本市戶籍無房家庭適齡子女按照相關(guān)規(guī)定可以在租房所在區(qū)接受義務(wù)教育，在“為本市戶籍無房家庭承租人賦權(quán)”方面邁進(jìn)了一步。我市相關(guān)部門將結(jié)合實(shí)際情況，不斷加大教育資源配置，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)教育制度改革，進(jìn)一步滿足適齡兒童接受義務(wù)教育的需求。關(guān)于承租人適齡子女接受義務(wù)教育的具體實(shí)施細(xì)則，將由各區(qū)人民政府結(jié)合本區(qū)實(shí)際情況予以制定。

　　戶口登記和遷移：戶籍管理部門將出實(shí)施細(xì)則

　　除了子女入學(xué)，公眾關(guān)注較多還有戶口問題。部分公眾對(duì)于公租房承租人退租后戶口遷出問題表示疑慮，要求明確公租房、直管公房戶口登記、遷移具體流程。

　　在我市現(xiàn)有戶籍管理制度基礎(chǔ)上，《通知》規(guī)定“承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請(qǐng)辦理戶口登記和遷移手續(xù)”，從而解決本市戶籍公租房和直管公房承租人戶口登記和遷移問題。承租人戶口登記、遷移及遷出等具體實(shí)施細(xì)則將由我市戶籍管理部門結(jié)合實(shí)際情況制定。

　　對(duì)于辦理戶口登記和遷移，《通知》僅對(duì)本市戶籍的承租人承租公共租賃住房和直管公房的情況進(jìn)行了規(guī)定。承租人為非本市戶籍的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請(qǐng)辦理居住登記卡或申領(lǐng)居住證。

　　租賃監(jiān)管平臺(tái)：正在抓緊籌備

　　在公眾的意見建議中，有部分公眾建議盡快推行使用住房租賃監(jiān)管平臺(tái)。按照《通知》要求，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委已經(jīng)同步抓緊開展住房租賃監(jiān)管平臺(tái)建設(shè)、住房租賃合同示范文本制定等實(shí)施準(zhǔn)備工作。通過住房租賃監(jiān)管平臺(tái)為市場(chǎng)主體提供便捷、高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，實(shí)施守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒。

　　住房租賃監(jiān)管平臺(tái)通過接口方式，對(duì)各類市場(chǎng)主體運(yùn)行的網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)進(jìn)行管理。如果有市民想把房子對(duì)外出租，就可以到網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)上發(fā)布信息，網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)還可以向老百姓(48.71 +2.22%,診股)(48.710， 1.06， 2.22%)提供網(wǎng)上簽約、登記備案申請(qǐng)、交易資金監(jiān)管、信用信息查詢等服務(wù);市民也可以像淘寶用戶一樣，給相關(guān)企業(yè)好評(píng)、差評(píng)，作信用評(píng)價(jià)。網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)等應(yīng)當(dāng)對(duì)獲取的租賃當(dāng)事人相關(guān)信息負(fù)有保密責(zé)任，不得違反法律法規(guī)要求和約定使用相關(guān)信息。

　　與此同時(shí)，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委也會(huì)會(huì)同相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)的動(dòng)態(tài)核查，發(fā)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)不符合相關(guān)條件、在住房租賃服務(wù)過程中存在違法違規(guī)行為的，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委可按規(guī)定終止其與住房租賃監(jiān)管平臺(tái)的系統(tǒng)鏈接;涉嫌犯罪的，移交公安部門依法追究刑事責(zé)任。

　　明確規(guī)范： 維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益

　　《通知》明確規(guī)定了對(duì)外出租房源的條件，保障承租人權(quán)益。除了結(jié)構(gòu)、消防等方面的安全要求外，出租住房還要滿足基本使用功能：以原規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租;廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室等不宜居住的空間不得出租用于居住;人均居住面積不得低于本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

　　《通知》明確，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)出租住房所在區(qū)域市場(chǎng)租金水平合理約定租金，合同期內(nèi)房東不得單方面提高租金。如果房東收取押金的，應(yīng)當(dāng)在合同中約定押金的數(shù)額、管理或托管方式和退還時(shí)間等。除合同另有約定外，自合同終止日起3個(gè)工作日內(nèi)，房東應(yīng)將押金退還租戶。

　　依據(jù)《通知》，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立住房租金發(fā)布制度，及時(shí)發(fā)布住房租賃市場(chǎng)實(shí)際成交租金水平等信息。

　　住建部門未來將發(fā)布的這個(gè)租金“參考價(jià)”并不是強(qiáng)制要求房東和租戶照此出租，而是起到參考作用。房東和租戶可以根據(jù)這個(gè)價(jià)格水平，約定具體的租金情況。

　　在租期方面，《通知》指出，鼓勵(lì)當(dāng)事人簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂3年以上住房租賃合同且實(shí)際履行的，可以獲得相關(guān)政策支持;而住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限也強(qiáng)制要求不得低于3年。

　　同時(shí)，《通知》明確規(guī)定，房東在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐租戶，未經(jīng)租戶同意不得擅自進(jìn)入出租住房。 如果房東在租賃期間出售出租住房的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知租戶，并不得影響租戶正常使用，租戶在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果租賃期屆滿，房東不再繼續(xù)出租住房的，應(yīng)當(dāng)提前1個(gè)月以上通知租戶;繼續(xù)出租的，同等條件下原租戶享有優(yōu)先承租權(quán)，但如果原租戶存在重大違約行為的除外。

　　《通知》專門對(duì)“轉(zhuǎn)租”有了限制。即：承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、合租，合同明確約定可以轉(zhuǎn)租、合租的除外;承租人根據(jù)合同約定轉(zhuǎn)租、合租的，應(yīng)當(dāng)按本辦法規(guī)定辦理住房租賃登記備案;次承租人不得再次轉(zhuǎn)租。

　　加強(qiáng)監(jiān)管：提升住房租賃服務(wù)水平

　　對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為，《通知》明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)實(shí)名服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為當(dāng)事人提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)核對(duì)當(dāng)事人身份證件、出租住房的權(quán)屬證明，實(shí)地查看住房并編制房屋狀況說明書，告知當(dāng)事人有關(guān)事項(xiàng)，簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得為不符合出租條件的住房提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù);房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)協(xié)助住房租賃當(dāng)事人辦理住房租賃登記備案。

　　《通知》要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)提供的住房租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等合理收取費(fèi)用。收費(fèi)前，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人出具收費(fèi)清單，列明收費(fèi)事項(xiàng)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額以及其他與收費(fèi)有關(guān)的事項(xiàng)，收費(fèi)清單由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反本款規(guī)定的，由價(jià)格主管部門依法處罰。

　　此外，《通知》強(qiáng)調(diào)要多渠道增加租賃住房的供應(yīng)，各區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)各區(qū)實(shí)際加強(qiáng)租賃住房用地保障，通過在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集體建設(shè)用地上按規(guī)劃建設(shè)租賃住房等方式加大租賃住房供應(yīng)。

　　根據(jù)《通知》，新建租賃住房應(yīng)當(dāng)配置教育設(shè)施，居住人口達(dá)到一定規(guī)模、15分鐘步行范圍內(nèi)無醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃予以設(shè)置。新建租賃住房將優(yōu)先面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)、周邊就業(yè)人員出租，促進(jìn)職住平衡。

　　同樣，未來運(yùn)營(yíng)這些租賃房的將是更加專業(yè)的機(jī)構(gòu)。本市鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購(gòu)買等方式多渠道籌集房源，支持個(gè)人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，滿足多層次住房租賃需求。

　　在金融支持方面，本市也將鼓勵(lì)開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對(duì)租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度，通過合理測(cè)算未來租賃收入現(xiàn)金流，向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的長(zhǎng)期貸款和金融解決方案。

　　未來，本市也將繼續(xù)推進(jìn)公共租賃住房開發(fā)貸款試點(diǎn)工作，適度增加試點(diǎn)參與銀行數(shù)量。研究制定鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調(diào)與指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。

　　《通知》明確，在本市國(guó)有土地上依法建設(shè)的住房，以及在集體建設(shè)用地上符合城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)的租賃住房的租賃，按照本通知執(zhí)行。

　　專家觀點(diǎn)

　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)顧云昌表示，北京的這個(gè)政策出臺(tái)以后，明確了一些權(quán)益的對(duì)等，這對(duì)人才流動(dòng)、城鎮(zhèn)化等，都是有利的。但遠(yuǎn)期是否會(huì)影響租房?jī)r(jià)格，還需要看出租房的數(shù)量和需要租房人的比重，如果租售同權(quán)了，很多人去租房了，租房越來越多，出租的房子不夠，肯定租金漲價(jià)。如果大家對(duì)租房不感興趣，或者出租的房子足夠多，租金就能夠保持穩(wěn)定。

　　北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志表示，此次北京市出臺(tái)加快住房租賃發(fā)展的新政，目的就是貫徹和落實(shí)中央和國(guó)家的相關(guān)要求，建立購(gòu)租并舉的住房制度，規(guī)范住房租賃行為，保護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。發(fā)展和規(guī)范住房租賃，是建立房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制之一，無論是從近期推出的共有產(chǎn)權(quán)住房，還是此次住房租賃新政，都是北京逐步建立房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的具體舉措。這也是“3·17”以來調(diào)控政策的延續(xù)和深化。北京市的這個(gè)政策很具體，對(duì)建設(shè)、金融支持、市場(chǎng)培育、出租人承租人權(quán)利義務(wù)的規(guī)定都做了相應(yīng)的規(guī)定。政策具體執(zhí)行的可操作性很強(qiáng)。這個(gè)政策強(qiáng)調(diào)的是給承租人真正的賦權(quán)。

　　首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池表示，此次北京的新政，更多地突出了政府對(duì)租賃市場(chǎng)和租賃雙方的服務(wù)意識(shí)。對(duì)于租賃的賦權(quán)也下了很大力度，在戶籍、教育等方面賦予了承租家庭一些切切實(shí)實(shí)的權(quán)益，在逐步實(shí)現(xiàn)“購(gòu)租并舉”上邁出了一大步。此舉對(duì)促進(jìn)職住平衡、緩解北京“大城市病”將起到明顯效果。新政策實(shí)施后，將對(duì)抑制投機(jī)、平抑房?jī)r(jià)起到一定作用，引導(dǎo)居民形成先租后買的梯次消費(fèi)模式，逐漸實(shí)現(xiàn)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，新政從租賃交易、租賃權(quán)益等方面作出了規(guī)范，對(duì)于市場(chǎng)來說，幫助租戶提高權(quán)益，穩(wěn)定租賃關(guān)系有一定積極影響。首先，新政對(duì)無房北京戶籍明顯利好，租賃公租房可以落戶，同時(shí)可以在租房區(qū)域符合條件的情況下享受義務(wù)教育。其次，新政對(duì)于保護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益上作出了多項(xiàng)細(xì)致的規(guī)定，有利于幫助租戶提高權(quán)益。第三，對(duì)租賃關(guān)系中的房源情況、轉(zhuǎn)租等都有了規(guī)范，特別是要求按照原規(guī)劃出租，明確了不得改變房屋結(jié)構(gòu)，對(duì)于群租房有了約束。另外也明確了不得隨便轉(zhuǎn)租，有利于避免二房東的泛濫。

　　北京工業(yè)大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授李君甫表示，北京等一線城市的常住人口租購(gòu)比例約為4-6，這意味著40%的居民靠租房生活，接近發(fā)達(dá)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。所以，租賃市場(chǎng)是所有中國(guó)城市住房市場(chǎng)不可缺少的重要組成部分。從政府角度而言，租賃市場(chǎng)的發(fā)展有利于購(gòu)租并舉住房制度的建立，讓住房回歸居住功能，有利于平抑房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。