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    樓市又來大消息!北京租房戶子女可在京接受義務(wù)教育

       2017-10-06 2720
    導(dǎo)讀

      樓市又來大消息!看完可能不想買房了...  經(jīng)過前期的公開征求意見,在吸納社會(huì)公眾意見的基礎(chǔ)上進(jìn)行完善后,北京市住房城鄉(xiāng)

       樓市又來大消息!看完可能不想買房了...

      經(jīng)過前期的公開征求意見,在吸納社會(huì)公眾意見的基礎(chǔ)上進(jìn)行完善后,北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市發(fā)展改革委、市教委、市公安局等多部門聯(lián)合起草的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)今天正式發(fā)布,將于2017年10月31日起實(shí)施。

      來北京最大的愿望是掙錢漲姿勢(shì)

      等跟北京有了感情開始琢磨如何在北京生活

      但北京人實(shí)在是太多了

      交通基本靠地鐵

      每天就像災(zāi)民逃荒一樣

      然而最重要的是租房問題

      隨后就是子女上學(xué)問題

      問題疊著問題

      ……

      就在剛剛,出了一則好消息!

      北京住房租賃新政發(fā)布!

      大家關(guān)心的問題有著落了!

      《通知》從強(qiáng)化住房租賃管理服務(wù)、增加租賃住房供應(yīng),建立住房租賃監(jiān)管平臺(tái)、提供便捷公共服務(wù),明確住房租賃行為規(guī)范、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益,加強(qiáng)市場(chǎng)主體監(jiān)管、提升住房租賃服務(wù)水平等四個(gè)方面提出加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的具體措施和要求。

      政策解讀

      子女入學(xué):“承租人賦權(quán)”邁出重要一步搜索

      從征集到的意見建議看,公眾關(guān)注度最高的是義務(wù)教育問題。部分公眾認(rèn)為《通知》中關(guān)于北京市戶籍無房承租家庭適齡子女接受義務(wù)教育的規(guī)定較嚴(yán),建議進(jìn)一步放開,并建議明確具體流程、要求。

      依據(jù)《通知》,本市戶籍無房家庭,符合在同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的,其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育。

      《通知》在我市現(xiàn)有義務(wù)教育政策要求的本市戶籍家庭適齡子女須在戶口所在地接受義務(wù)教育基礎(chǔ)上,規(guī)定本市戶籍無房家庭適齡子女按照相關(guān)規(guī)定可以在租房所在區(qū)接受義務(wù)教育,在“為本市戶籍無房家庭承租人賦權(quán)”方面邁進(jìn)了一步。我市相關(guān)部門將結(jié)合實(shí)際情況,不斷加大教育資源配置,積極穩(wěn)妥地推進(jìn)教育制度改革,進(jìn)一步滿足適齡兒童接受義務(wù)教育的需求。關(guān)于承租人適齡子女接受義務(wù)教育的具體實(shí)施細(xì)則,將由各區(qū)人民政府結(jié)合本區(qū)實(shí)際情況予以制定。

      戶口登記和遷移:戶籍管理部門將出實(shí)施細(xì)則

      除了子女入學(xué),公眾關(guān)注較多還有戶口問題。部分公眾對(duì)于公租房承租人退租后戶口遷出問題表示疑慮,要求明確公租房、直管公房戶口登記、遷移具體流程。

      在我市現(xiàn)有戶籍管理制度基礎(chǔ)上,《通知》規(guī)定“承租人為本市戶籍,承租公共租賃住房和直管公房的,可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請(qǐng)辦理戶口登記和遷移手續(xù)”,從而解決本市戶籍公租房和直管公房承租人戶口登記和遷移問題。承租人戶口登記、遷移及遷出等具體實(shí)施細(xì)則將由我市戶籍管理部門結(jié)合實(shí)際情況制定。

      對(duì)于辦理戶口登記和遷移,《通知》僅對(duì)本市戶籍的承租人承租公共租賃住房和直管公房的情況進(jìn)行了規(guī)定。承租人為非本市戶籍的,可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請(qǐng)辦理居住登記卡或申領(lǐng)居住證。

      租賃監(jiān)管平臺(tái):正在抓緊籌備

      在公眾的意見建議中,有部分公眾建議盡快推行使用住房租賃監(jiān)管平臺(tái)。按照《通知》要求,市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委已經(jīng)同步抓緊開展住房租賃監(jiān)管平臺(tái)建設(shè)、住房租賃合同示范文本制定等實(shí)施準(zhǔn)備工作。通過住房租賃監(jiān)管平臺(tái)為市場(chǎng)主體提供便捷、高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù),實(shí)施守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒。

      住房租賃監(jiān)管平臺(tái)通過接口方式,對(duì)各類市場(chǎng)主體運(yùn)行的網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)進(jìn)行管理。如果有市民想把房子對(duì)外出租,就可以到網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)上發(fā)布信息,網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)還可以向老百姓(48.71 +2.22%,診股)(48.710, 1.06, 2.22%)提供網(wǎng)上簽約、登記備案申請(qǐng)、交易資金監(jiān)管、信用信息查詢等服務(wù);市民也可以像淘寶用戶一樣,給相關(guān)企業(yè)好評(píng)、差評(píng),作信用評(píng)價(jià)。網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)等應(yīng)當(dāng)對(duì)獲取的租賃當(dāng)事人相關(guān)信息負(fù)有保密責(zé)任,不得違反法律法規(guī)要求和約定使用相關(guān)信息。

      與此同時(shí),市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委也會(huì)會(huì)同相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)的動(dòng)態(tài)核查,發(fā)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)不符合相關(guān)條件、在住房租賃服務(wù)過程中存在違法違規(guī)行為的,市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委可按規(guī)定終止其與住房租賃監(jiān)管平臺(tái)的系統(tǒng)鏈接;涉嫌犯罪的,移交公安部門依法追究刑事責(zé)任。

      明確規(guī)范: 維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益

      《通知》明確規(guī)定了對(duì)外出租房源的條件,保障承租人權(quán)益。除了結(jié)構(gòu)、消防等方面的安全要求外,出租住房還要滿足基本使用功能:以原規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位,不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租;廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室等不宜居住的空間不得出租用于居住;人均居住面積不得低于本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

      《通知》明確,租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)出租住房所在區(qū)域市場(chǎng)租金水平合理約定租金,合同期內(nèi)房東不得單方面提高租金。如果房東收取押金的,應(yīng)當(dāng)在合同中約定押金的數(shù)額、管理或托管方式和退還時(shí)間等。除合同另有約定外,自合同終止日起3個(gè)工作日內(nèi),房東應(yīng)將押金退還租戶。

      依據(jù)《通知》,市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立住房租金發(fā)布制度,及時(shí)發(fā)布住房租賃市場(chǎng)實(shí)際成交租金水平等信息。

      住建部門未來將發(fā)布的這個(gè)租金“參考價(jià)”并不是強(qiáng)制要求房東和租戶照此出租,而是起到參考作用。房東和租戶可以根據(jù)這個(gè)價(jià)格水平,約定具體的租金情況。

      在租期方面,《通知》指出,鼓勵(lì)當(dāng)事人簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同,當(dāng)事人簽訂3年以上住房租賃合同且實(shí)際履行的,可以獲得相關(guān)政策支持;而住房租賃企業(yè)出租自有住房的,除承租人另有要求外,租賃期限也強(qiáng)制要求不得低于3年。

      同時(shí),《通知》明確規(guī)定,房東在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐租戶,未經(jīng)租戶同意不得擅自進(jìn)入出租住房。 如果房東在租賃期間出售出租住房的,應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知租戶,并不得影響租戶正常使用,租戶在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果租賃期屆滿,房東不再繼續(xù)出租住房的,應(yīng)當(dāng)提前1個(gè)月以上通知租戶;繼續(xù)出租的,同等條件下原租戶享有優(yōu)先承租權(quán),但如果原租戶存在重大違約行為的除外。

      《通知》專門對(duì)“轉(zhuǎn)租”有了限制。即:承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、合租,合同明確約定可以轉(zhuǎn)租、合租的除外;承租人根據(jù)合同約定轉(zhuǎn)租、合租的,應(yīng)當(dāng)按本辦法規(guī)定辦理住房租賃登記備案;次承租人不得再次轉(zhuǎn)租。

      加強(qiáng)監(jiān)管:提升住房租賃服務(wù)水平

      對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為,《通知》明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)實(shí)名服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為當(dāng)事人提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)的,應(yīng)當(dāng)核對(duì)當(dāng)事人身份證件、出租住房的權(quán)屬證明,實(shí)地查看住房并編制房屋狀況說明書,告知當(dāng)事人有關(guān)事項(xiàng),簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得為不符合出租條件的住房提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù);房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)協(xié)助住房租賃當(dāng)事人辦理住房租賃登記備案。

      《通知》要求,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)提供的住房租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等合理收取費(fèi)用。收費(fèi)前,應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人出具收費(fèi)清單,列明收費(fèi)事項(xiàng)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額以及其他與收費(fèi)有關(guān)的事項(xiàng),收費(fèi)清單由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反本款規(guī)定的,由價(jià)格主管部門依法處罰。

      此外,《通知》強(qiáng)調(diào)要多渠道增加租賃住房的供應(yīng),各區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)各區(qū)實(shí)際加強(qiáng)租賃住房用地保障,通過在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集體建設(shè)用地上按規(guī)劃建設(shè)租賃住房等方式加大租賃住房供應(yīng)。

      根據(jù)《通知》,新建租賃住房應(yīng)當(dāng)配置教育設(shè)施,居住人口達(dá)到一定規(guī)模、15分鐘步行范圍內(nèi)無醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的,應(yīng)當(dāng)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃予以設(shè)置。新建租賃住房將優(yōu)先面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)、周邊就業(yè)人員出租,促進(jìn)職住平衡。

      同樣,未來運(yùn)營(yíng)這些租賃房的將是更加專業(yè)的機(jī)構(gòu)。本市鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè),支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購(gòu)買等方式多渠道籌集房源,支持個(gè)人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng),滿足多層次住房租賃需求。

      在金融支持方面,本市也將鼓勵(lì)開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下,加大對(duì)租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度,通過合理測(cè)算未來租賃收入現(xiàn)金流,向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的長(zhǎng)期貸款和金融解決方案。

      未來,本市也將繼續(xù)推進(jìn)公共租賃住房開發(fā)貸款試點(diǎn)工作,適度增加試點(diǎn)參與銀行數(shù)量。研究制定鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)發(fā)展的優(yōu)惠政策,協(xié)調(diào)與指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極參與,支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。

      《通知》明確,在本市國(guó)有土地上依法建設(shè)的住房,以及在集體建設(shè)用地上符合城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)的租賃住房的租賃,按照本通知執(zhí)行。

      專家觀點(diǎn)

      中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)顧云昌表示,北京的這個(gè)政策出臺(tái)以后,明確了一些權(quán)益的對(duì)等,這對(duì)人才流動(dòng)、城鎮(zhèn)化等,都是有利的。但遠(yuǎn)期是否會(huì)影響租房?jī)r(jià)格,還需要看出租房的數(shù)量和需要租房人的比重,如果租售同權(quán)了,很多人去租房了,租房越來越多,出租的房子不夠,肯定租金漲價(jià)。如果大家對(duì)租房不感興趣,或者出租的房子足夠多,租金就能夠保持穩(wěn)定。

      北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志表示,此次北京市出臺(tái)加快住房租賃發(fā)展的新政,目的就是貫徹和落實(shí)中央和國(guó)家的相關(guān)要求,建立購(gòu)租并舉的住房制度,規(guī)范住房租賃行為,保護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。發(fā)展和規(guī)范住房租賃,是建立房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制之一,無論是從近期推出的共有產(chǎn)權(quán)住房,還是此次住房租賃新政,都是北京逐步建立房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的具體舉措。這也是“3·17”以來調(diào)控政策的延續(xù)和深化。北京市的這個(gè)政策很具體,對(duì)建設(shè)、金融支持、市場(chǎng)培育、出租人承租人權(quán)利義務(wù)的規(guī)定都做了相應(yīng)的規(guī)定。政策具體執(zhí)行的可操作性很強(qiáng)。這個(gè)政策強(qiáng)調(diào)的是給承租人真正的賦權(quán)。

      首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池表示,此次北京的新政,更多地突出了政府對(duì)租賃市場(chǎng)和租賃雙方的服務(wù)意識(shí)。對(duì)于租賃的賦權(quán)也下了很大力度,在戶籍、教育等方面賦予了承租家庭一些切切實(shí)實(shí)的權(quán)益,在逐步實(shí)現(xiàn)“購(gòu)租并舉”上邁出了一大步。此舉對(duì)促進(jìn)職住平衡、緩解北京“大城市病”將起到明顯效果。新政策實(shí)施后,將對(duì)抑制投機(jī)、平抑房?jī)r(jià)起到一定作用,引導(dǎo)居民形成先租后買的梯次消費(fèi)模式,逐漸實(shí)現(xiàn)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。

      中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,新政從租賃交易、租賃權(quán)益等方面作出了規(guī)范,對(duì)于市場(chǎng)來說,幫助租戶提高權(quán)益,穩(wěn)定租賃關(guān)系有一定積極影響。首先,新政對(duì)無房北京戶籍明顯利好,租賃公租房可以落戶,同時(shí)可以在租房區(qū)域符合條件的情況下享受義務(wù)教育。其次,新政對(duì)于保護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益上作出了多項(xiàng)細(xì)致的規(guī)定,有利于幫助租戶提高權(quán)益。第三,對(duì)租賃關(guān)系中的房源情況、轉(zhuǎn)租等都有了規(guī)范,特別是要求按照原規(guī)劃出租,明確了不得改變房屋結(jié)構(gòu),對(duì)于群租房有了約束。另外也明確了不得隨便轉(zhuǎn)租,有利于避免二房東的泛濫。

      北京工業(yè)大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授李君甫表示,北京等一線城市的常住人口租購(gòu)比例約為4-6,這意味著40%的居民靠租房生活,接近發(fā)達(dá)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。所以,租賃市場(chǎng)是所有中國(guó)城市住房市場(chǎng)不可缺少的重要組成部分。從政府角度而言,租賃市場(chǎng)的發(fā)展有利于購(gòu)租并舉住房制度的建立,讓住房回歸居住功能,有利于平抑房?jī)r(jià),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

     
    (文/小編)
     
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